リースバックと任意売却の違い｜どちらを選ぶ？

住宅ローンの返済が難しくなったとき、「リースバック」と「任意売却」のどちらを選ぶべきか迷う方は多いです。名前は似ていますが、目的も前提条件もまったく異なります。

目的が異なる#

両者はそもそも「何のために売るか」という出発点が違います。

• リースバック：自宅を売却して資金を得つつ、賃貸として住み続けるための手段。老後資金や事業資金の確保、住宅ローンの完済などが主な動機です。
• 任意売却：住宅ローンの返済が困難な場合に、競売を避けてローンを整理するための売却方法。返済の行き詰まりを、自分の意思で売却して解決するのが目的です。

リースバック

• ・目的は資金化＋住み続けること
• ・売却後も賃貸で居住を継続できる
• ・残債を完済できる（アンダーローン）のが前提
• ・金融機関の同意は通常不要

任意売却

• ・目的は住宅ローン返済の整理
• ・原則として退去が前提
• ・オーバーローンでも利用できる
• ・債権者（金融機関）の同意が必要

オーバーローンかどうかが分かれ目#

どちらを選べるかは、**売却見込み額がローン残債を上回るか（アンダーローン）／下回るか（オーバーローン）**で大きく変わります。

• 売却見込み額がローン残債以上（アンダーローン）なら、売却代金で完済できるためリースバックを利用しやすい状態です。
• 売却見込み額がローン残債に満たない（オーバーローン）場合は、売っても借金が残るため、任意売却で債権者と調整しながら整理する方向が現実的です。

売却見込み ≧ ローン残債

アンダーローン

売却代金でローンを完済でき、リースバックを利用しやすい状態。

売却見込み ＜ ローン残債

オーバーローン

差額を自己資金で補えないと難しく、任意売却など別の選択肢も検討する。

比較表#

項目	リースバック	任意売却
主な目的	資金化＋住み続ける	ローン返済の整理
売却後の居住	賃貸で住み続けられる	原則退去（リースバック併用なら可）
前提	残債を完済できることが多い	オーバーローンでも可
金融機関の同意	通常は不要	必要
売却価格の目安	市場価格の6〜8割が目安	市場価格に近づけられる場合もある
売却までの主導権	売主が比較・選択しやすい	債権者との調整が前提

向いている人#

リースバックが向いている人#

• 残債を完済でき、住み続けながら資金化したい
• 引っ越しの負担や環境の変化を避けたい
• 老後資金・事業資金などまとまったお金を確保したい

任意売却が向いている人#

• 売却額がローン残債に満たない（オーバーローン）が、競売は避けたい
• 滞納が続いており、早めに返済を整理したい
• 競売より有利な条件・スケジュールで売却を進めたい

数値例で考える#

たとえば、自宅の売却見込み額が2,400万円、ローン残債が2,000万円のケースでは、売却代金で完済でき手元にも資金が残るため、リースバックを検討しやすい状況です。一方、売却見込み額2,000万円に対しローン残債が2,600万円といったオーバーローンでは、売却だけでは完済できないため、任意売却で債権者と調整する流れが基本になります（※金額はあくまで考え方を示す一例です）。

まとめ#

「住み続けたい」ならリースバック、「返済が立ち行かずローンを整理したい」なら任意売却が基本の軸です。そして、どちらを選べるかはアンダーローンかオーバーローンかが大きく左右します。

まずは残債と売却価格の関係を住宅ローンが残っている場合で確認し、仕組みの基礎はリースバックとはもあわせてご覧ください。

よくある質問#

Q. オーバーローンでもリースバックは使えますか？

A. 原則として、売却代金でローンを完済できること（アンダーローン）が前提になります。オーバーローンの場合は任意売却で債権者と調整するのが一般的ですが、不足分を自己資金で補えるかなど個別事情で変わるため、無料相談で残債と査定額をもとに確認することをおすすめします。

Q. 任意売却でも住み続けることはできますか？

A. 買主の協力が得られれば、賃貸として住み続ける（任意売却とリースバックの併用）ケースもあります。ただし条件が整うかは物件や買主によるため、早い段階で相談しておくとよいでしょう。

Q. どちらが手元に残るお金は多いですか？

A. 一概には言えません。任意売却はローン整理が目的のため手元に資金が残りにくく、リースバックは完済後に資金が残る一方で売却価格は市場価格の6〜8割が目安です。状況によって結果は変わります。

状況に応じた選択は無料相談でご案内します。