リースバックにかかる税金と確定申告の基礎

リースバックは「売却」を伴うため、利益が出た場合は税金がかかることがあります。

売却益が出ると譲渡所得税の対象#

自宅を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税がかかります。譲渡所得はおおまかに次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：その不動産を買ったときの価格や購入時の費用など（建物は減価償却を考慮します）。取得費が不明な場合の取り扱いなどもあるため、詳細は専門家にご確認ください。
• 譲渡費用：売却時に直接かかった費用（仲介手数料など）。

リースバックの売却価格は市場価格の6〜8割が目安のため、取得費等によっては利益が出ないことも少なくありません。利益が出なければ、原則として譲渡所得税はかかりません。

所有期間で税率が変わる（長期・短期）#

譲渡所得税は、**所有期間が5年を超えるか（長期）／5年以下か（短期）**で税率が異なります。長期のほうが税率は低くなります。

長期譲渡所得

• ・所有期間が5年を超える場合
• ・税率は短期より低めに設定されている
• ・長く住んだ自宅の売却が当てはまりやすい

短期譲渡所得

• ・所有期間が5年以下の場合
• ・税率は長期より高めに設定されている
• ・購入から短期間での売却が当てはまる

マイホームの特例（3,000万円特別控除など）#

自宅（居住用財産）の売却では、一定の要件を満たすと3,000万円の特別控除などの特例を使える場合があります。これが適用できると、譲渡所得から控除されるため、税負担が大きく軽くなる可能性があります。

ただし、特例には細かな適用要件があり、リースバックでも適用できるかは要件次第です。「自宅を売ったから当然に使える」とは限らないため、事前確認が重要です。

確定申告の要否と申告フロー#

利益が出て特例を使う場合などは、原則として確定申告が必要です。売却した翌年の申告期間に手続きします。流れを整理すると次のようになります。

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   売却益が出たかを確認

   譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）で計算。利益が出ていなければ、原則として譲渡所得税はかかりません。

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   特例が使えるか確認

   居住用財産の3,000万円特別控除などの要件に当てはまるかを確認します。要件は細かいため、税理士・税務署に相談を。

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   確定申告が必要か判断

   利益が出て課税される場合や、特例の適用を受ける場合は、原則として確定申告が必要です。

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   翌年の申告期間に手続き

   売却した翌年の確定申告期間内に申告・納税します。必要書類を早めに準備しておくと安心です。

まとめ#

「利益が出たか」「所有期間（長期か短期か）」「特例の適用可否」で税負担は変わります。リースバックは売却価格が市場価格の6〜8割が目安のため利益が出ないことも少なくありませんが、出た場合は確定申告の要否を含めて確認が必要です。

売却価格の考え方は売却価格と家賃の相場を、住宅ローンが残っている場合はローンが残っているケースを、全体像はリースバックとは（ガイド）をご覧ください。

よくある質問#

Q. リースバックで必ず税金がかかりますか？

A. いいえ。税金（譲渡所得税）がかかるのは売却益が出た場合です。リースバックは売却価格が市場価格の6〜8割が目安で、取得費等によっては利益が出ないことも少なくありません。利益が出なければ原則として譲渡所得税はかかりません。

Q. 確定申告は必ず必要ですか？

A. 利益が出て課税される場合や、3,000万円特別控除などの特例の適用を受ける場合は、原則として確定申告が必要です。利益が出ていない場合は不要なこともありますが、判断に迷うときは税務署・税理士に確認してください。

Q. 3,000万円特別控除はリースバックでも使えますか？

A. 居住用財産の要件を満たせば使える可能性がありますが、適用要件は細かく、ケースによって異なります。適用可否は必ず税理士・税務署にご確認ください。

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