リースバックの売却価格と家賃の相場・決まり方

リースバックを検討するうえで最も気になるのが「いくらで売れて、家賃はいくらになるのか」です。この記事では、売却価格と家賃それぞれの相場と決まり方、そして両者のバランスの見方を、計算例を交えて解説します。

売却価格の相場は市場価格の6〜8割#

リースバックの売却価格は、一般的に市場価格（通常売却した場合の価格）の6〜8割程度が目安です。

通常の売却より低くなるのは、買主が「賃貸に出して家賃収入を得る」ことを前提に購入するためです。買主にとっては投資対象であり、利回りを確保できる価格でなければ買い取れない、という事情があります。加えて、将来の空室リスク・修繕費・価格下落リスクも買主側が織り込むため、市場価格そのままにはなりません。

通常売却の価格	リースバックの目安価格
2,000万円	約1,200〜1,600万円
3,000万円	約1,800〜2,400万円
4,000万円	約2,400〜3,200万円
5,000万円	約3,000〜4,000万円

売却価格を左右する4つの要因#

同じ「市場価格3,000万円」の物件でも、次の要因によって6割寄りか8割寄りかが変わります。

1. 立地・流動性：駅近や住宅需要の厚いエリアは、買主が将来の売却・賃貸を見込みやすく、高めの割合が出やすい
2. 物件種別：マンションは価格査定がしやすく賃貸需要も読みやすいため条件が安定しやすい。戸建ては土地評価の比重が大きく、会社による差が出やすい
3. 築年数・状態：築浅で修繕リスクが小さいほど有利。旧耐震や要修繕の物件は保守的な査定になりやすい
4. 契約形態・入居条件：定期借家で期間が短いほど買主のリスクが下がり、価格が出やすくなる場合がある（住み続けたい側とはトレードオフ）

家賃の決まり方：「売却価格 × 期待利回り」#

家賃は周辺の賃料相場ではなく、売却価格（買取価格）と買主の期待利回りをもとに決まるのが一般的です。

年間家賃 ＝ 売却価格 × 期待利回り（例：7〜10%程度） 月額家賃 ＝ 年間家賃 ÷ 12

たとえば売却価格2,400万円・期待利回り8%なら、年間家賃は約192万円、月額約16万円という計算になります。

利回り別の家賃早見表#

売却価格	利回り7%	利回り8%	利回り10%
1,500万円	約8.8万円	約10.0万円	約12.5万円
2,000万円	約11.7万円	約13.3万円	約16.7万円
2,400万円	約14.0万円	約16.0万円	約20.0万円
3,000万円	約17.5万円	約20.0万円	約25.0万円

（月額家賃＝売却価格×利回り÷12。1万円未満は四捨五入）

周辺の賃貸相場より割高になるケースも珍しくありません。「近所の同じような家の家賃」と比べて高いと感じたら、それは利回りから逆算されているためです。

価格と家賃はトレードオフ#

売却価格と家賃にはトレードオフの関係があります。売却価格を高くすれば、買主はその分の利回りを確保しようとするため家賃も高くなり、家賃を抑えたければ売却価格は下がる傾向があります。

売却価格を高くすると

• ・受け取れる資金は増える
• ・買主の利回り確保のため家賃は上がりやすい

売却価格を抑えると

• ・受け取れる資金は減る
• ・毎月の家賃は抑えやすい

どちらを優先すべきかは目的によって変わります。

• まとまった資金が必要（ローン完済・事業資金・医療費など）→ 売却価格重視。ただし家賃上昇分を資金計画に織り込む
• 長く住み続けたい・毎月の負担を抑えたい → 家賃重視。売却価格が下がっても月々の支出が安定する条件を選ぶ

手元に残る資金は「売却価格 − ローン残債 − 諸費用」#

見落としがちですが、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

手取り額 ＝ 売却価格 −（住宅ローン残債 ＋ 諸費用）

諸費用には、抵当権抹消などの登記費用・印紙税・引き渡しに伴う実費などがあり、売却で利益（譲渡所得）が出れば税金がかかる場合もあります（マイホームは特別控除で非課税になるケースが多くあります。詳しくはリースバックにかかる税金）。住宅ローンが残っている場合は、売却価格で完済できるか（アンダーローンか）が利用可否の分かれ目です（住宅ローンが残っている場合の解説）。

買い戻し価格の目安も最初に確認する#

将来の買い戻しを考えている場合、買い戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍程度になるのが一般的です。売却価格1,800万円なら、買い戻しには2,000万円前後が必要になる計算です。「いくらで売るか」だけでなく「いくらで買い戻せるか」「期限はいつまでか」も、査定の段階で確認しておきましょう（詳しくは買い戻しの仕組みと注意点）。

損をしないための5つのポイント#

価格・家賃で損をしないためのチェックリスト

• ✓通常売却した場合の市場価格をまず把握する（比較の基準を持つ）
• ✓複数社で「売却価格と家賃」をセットで比較する
• ✓家賃が年金・収入に対して無理なく払い続けられる水準か確認する
• ✓契約形態（普通借家／定期借家）と更新条件を確認する
• ✓買い戻し希望なら価格・期限を契約前に書面で確認する

1社だけの提示では、その条件が高いのか安いのか判断できません。売却価格・家賃・契約形態の3点をセットで複数社比較するのが、最も確実な防衛策です（比較の視点は失敗しない選び方で解説しています）。

よくある質問#

Q. リースバックの売却価格はなぜ相場より安いのですか？ A. 買主が賃貸運用を前提とした投資として購入するためです。利回りの確保に加え、空室・修繕・価格下落のリスクを織り込むため、市場価格の6〜8割程度が目安になります。

Q. 家賃は周辺の賃貸相場と同じになりますか？ A. いいえ。家賃は「売却価格×期待利回り÷12」で決まるのが一般的で、周辺相場より割高になることもあります。売却価格を抑えると家賃も下がる関係にあります。

Q. 売却価格と家賃、どちらを優先すべきですか？ A. まとまった資金が必要ならば売却価格、長く住み続けたいならば家賃（毎月の負担）を優先するのが基本です。手取り額と家計のバランスを両面で確認しましょう。

Q. 査定は無料でできますか？ A. 多くの会社が無料で査定に対応しており、当サイトでも関西エリアの無料査定を承っています。概算の売却価格と家賃を確認したうえで、じっくり比較検討できます。

まとめ#

リースバックの条件は「売却価格は市場価格の6〜8割」「家賃は売却価格×利回りで決まる」の2点を押さえるのが出発点です。そのうえで、手取り額・毎月の家賃負担・契約形態・買い戻し条件まで含めて比較すれば、大きな失敗は避けられます。あわせてメリット・デメリットの整理やトラブル事例と対策もご確認ください。

関西エリアの査定は無料相談フォームで承ります。売却価格と家賃の目安を無料でご案内します。