事務所・オフィスのリースバック
自社利用のオフィスビル・区分所有オフィスを、売却後も賃借して同じ拠点で事業を続けながら資金化する。事務所・オフィスのリースバックの査定ポイントと注意点を解説します。
事務所・オフィスのリースバックは、自社で使っているオフィスビルや区分所有オフィスを売却し、同時に賃貸借契約を結んで同じ住所で事業を継続する手法です。移転に伴う原状回復・引越し・取引先への周知といった負担を避けながら、まとまった資金を確保できる点が特徴です。
ASSESSMENT
事務所の査定で見られるポイント
立地・建物・稼働状況などをもとに、売却価格や賃料の目安を検討します。
立地・エリアのオフィス需要
最寄駅からの距離やエリアのオフィス需要が、売却価格・賃料の目安に影響します。将来の再賃貸のしやすさも評価の要素です。
建物の規模・グレード・築年数・耐震
延床面積や設備グレード、築年数、耐震性能などをもとに評価します。新耐震基準への適合状況は重視されるポイントです。
稼働状況（自社利用か一部賃貸か）
全館を自社利用しているか、一部をテナントに貸しているかで、評価の考え方と契約の組み立てが変わります。
汎用性（再賃貸のしやすさ）
区画の使いやすさや設備の汎用性が高いほど、買主にとって再賃貸しやすく、条件面で考慮されやすくなります。
RENT
賃料設定の考え方
リースバックの賃料は、売却価格と買主の想定利回りをもとに決まります。
リースバックの賃料は、売却価格と買主が想定する利回りをもとに算定されるのが一般的です。周辺のオフィス賃料相場との整合も確認しながら決まります。
自社で使い続ける面積（契約面積）や契約期間の設定によっても賃料は変わります。事業計画上の賃料総額を長期で試算し、無理のない水準かをご確認ください。
CAUTION
事務所のリースバックで知っておきたい注意点
売却価格は市場価格より低くなる傾向
買主が賃貸運用を前提とするため、一般に市場価格の6〜8割程度が目安です。条件の比較検討をおすすめします。
賃料負担が発生する
売却後は毎月の賃料が発生します。契約期間中の総額を資金計画に織り込んでご検討ください。
原状回復・修繕区分と会計処理
原状回復や修繕の負担区分は契約で定めます。リース会計・消費税の取り扱いは顧問税理士・会計士へご確認ください。
LEASE TERM
想定されるリースバック期間
契約期間は事業計画に合わせて設定します。以下はあくまで一般的な目安です。
オフィスは事業計画に合わせて契約期間を設定するケースが多く、普通借家で長期の継続を志向するか、定期借家で数年単位とするかを選びます。一般的には2〜10年程度で設定される例が見られますが、あくまで目安であり、契約条件により異なります。
※ 普通借家・定期借家のいずれを選ぶかによって、更新の可否や継続できる期間が異なります。 契約前に条件をよくご確認ください。
FAQ
事務所・オフィスのリースバック よくある質問
区分所有の1フロアだけでも対応できますか？
フロア単位の区分所有オフィスもご相談いただけます。管理規約や他の区分所有者との関係を確認したうえで、対応の可否と条件をご案内します。
一部をテナントに貸している場合はどうなりますか？
自社利用部分と賃貸部分が混在するビルも対象です。既存の賃貸借契約や敷金の承継を整理しながら、進め方をご提案します。
将来移転する予定があり、短期間だけ借りたいのですが？
定期借家契約などで比較的短い期間を設定できる場合があります。移転の時期が見えている場合は、事前にお知らせいただくと条件を組み立てやすくなります。
築古のオフィスビルでも査定できますか？
築年数が経過した建物もご相談の対象です。耐震性能や修繕の状況、立地をもとに、対応の可否を含めて個別に検討します。
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